La gentrificación es un fenómeno urbanístico en el que un barrio o una ciudad se renueva y adquiere una plusvalía (incremento de su valor) y resulta atractivo para los turistas y los sectores sociales de mayor nivel económico.

Este fenómeno suele darse en vecindarios humildes que se ubican cerca de importantes centros urbanos en los que se va desplazando, de manera gradual, a los vecinos de clase baja que habitaban originalmente la zona. Comienza con la llegada de una clase con mayor poder adquisitivo, que compra los inmuebles de la zona para venderlos o rentarlos a mayor valor.

Este proceso provoca una mejora en los inmuebles, además de un crecimiento y un desarrollo comercial que conlleva a un desplazamiento de las zonas residenciales humildes. La regulación por parte de las autoridades resulta clave para el control de uso del suelo.

El término gentry aludía de manera despectiva a la pequeña nobleza terrateniente de Inglaterra o a las personas de la “buena sociedad”.

Causas de la gentrificación

La gentrificación no es un proceso espontáneo sino que suele ser fruto de emprendimientos especulativos, en general, promovidos por grupos inmobiliarios y entidades de crédito. Es un fenómeno que requiere de grandes inversiones para llevar adelante la compra y la rehabilitación de una gran cantidad de propiedades.

La gentrificación ocurre por la acción de diversos agentes, como:

  • La compra y venta de inmuebles. Grupos financieros compran edificios completos para que cada título de propiedad ingrese a la bolsa de valores (en la que se negocian para la compra y venta tanto títulos, acciones, bonos o deudas públicas). Esta actividad genera un incremento en el valor de las propiedades.
  • Las nuevas tiendas de categoría. Locales como cafés, bares y comercios que atraen a una clientela moderna y pudiente, son uno de los principales factores que conllevan a un cambio de imagen de la ciudad y permiten atraer a turistas o ciudadanos de mayor poder adquisitivo.
  • Las autoridades locales. La legislación local y las negociaciones entre las autoridades e inversores, resultan factores indispensables para llevar adelante este tipo de procesos. La toma de decisiones y de acción por parte de las autoridades debe contemplar la mejor manera de adaptación para todos los sectores sociales.

Consecuencias de la gentrificación

Como consecuencia de la gentrificación, la población humilde original resulta desplazada por otra de mayor poder adquisitivo que sí puede afrontar los elevados costos de los inmuebles (tanto para la venta como la renta).

La revalorización del terreno no se debe solo al notable valor histórico que pueda significar una ciudad o a su atractivo natural. El factor que genera un incremento del valor de los inmuebles es la inversión financiera en la ciudad, que la vuelve atractiva por su desarrollo urbano y comercial (lo que genera mayor demanda de venta o renta de inmuebles).

La gentrificación ocurre con una economía centrada en la proyección de grandes negocios. Este proceso de cambio genera que una ciudad con actividad obrera productiva pueda convertirse en una ciudad como mercancía per se.

Esa ciudad-mercancía se nutre, en gran medida, de la actividad turística y de un público de gran poder adquisitivo, atraído por la oferta de servicios, el patrimonio histórico, la arquitectura y el diseño de la ciudad, actividades recreativas, entre otros.

Este fenómeno llamado gentrificación suele darse en barrios céntricos, de clase media o baja, devaluados tras sufrir un periodo de abandono y desinversión. Estos barrios atraen inicialmente por la proximidad a la red del transporte público, y por los alquileres baratos en comparación a otras zonas dentro del centro. Este atractivo aumenta cuando estratégicamente se hacen inversiones para modernizar y crear ambientes estéticos que atraen el turismo inmobiliario. Esto produce una revalorización del área central, con una dinámica inmobiliaria y una demanda residencial que excluye a los habitantes tradicionales, desplazándolos progresivamente a otras zonas más baratas.

Desde hace décadas, muchas ciudades han experimentado dos formas de crecimiento urbano complementario: por un lado, un intenso movimiento residencial hacia la periferia y, por otro, una regeneración de ciertos espacios centrales y peri-centrales.

Se ha producido así un proceso de cambio social mediante el cual los grupos poblacionales de menor capacidad económica, que ocupaban algunos barrios del centro urbano en proceso de decadencia, se han visto reemplazados por clases más acomodadas que buscaban espacios residenciales diferentes a los de baja densidad en el periferia para eludir las dificultades de acceso al centro de la ciudad, en muchos casos motivado por la necesidad de articular proximidad laboral y localización residencial.

La  gentrificación trae consigo un proceso de migración residencial de la población residente original en el centro urbano hacia las zonas más periféricas, lo que repercute produciendo cambios en la composición social del área y de sus residentes, y un cambio en la naturaleza, regímenes de tenencia (propiedad o alquiler), valoración y tipología de las viviendas que se ven afectadas.

Y, cómo no, este desplazamiento residencial varía de forma importante las pautas de movilidad, ya que cambia los desplazamientos de un importante número de personas.

En las zonas centrales se producirá el siguiente fenómeno:

Por un lado, la población desplazada, muchas veces incluso fuera del municipio al que inicialmente pertenecían, mantiene la necesidad de moverse hacia estos puntos, lo que produce un aumento de los viajes periferia-centro, principalmente en transporte público.

Por otro, en estas áreas centrales suelen localizarse actividades institucionales (son centros funcionales y relacionales) y las nuevas actividades que se sitúan producen una interacción social y personal muy intensa, diversa y cambiante, que se suman a la centralidad, lo que siempre supone un punto focal para los desplazamientos.

Se dan así pautas de movilidad obligada fuertemente marcadas por la clase social. Además, tanto en la zona central (por un descenso en el tamaño de las viviendas) como en las zonas periféricas (por la configuración de la malla urbana), disminuye la densidad de población, lo cual dificulta que se preste un servicio de transporte público eficiente y de calidad. Además, la generación de espacios segregados de residencia, trabajo, estudio, movilidad y recreo incrementa la vulnerabilidad de los espacios y servicios municipales, tanto públicos como privados, porque los miembros de la comunidad con más capacidad para defenderlos dejan de estar directamente interesados en su mantenimiento.

En este escenario de articulación espacial, los nuevos habitantes gozan de una proximidad suficiente a sus centros de trabajo y suelen aprovechar esa suerte para ir caminando y en bicicleta en sus desplazamientos cotidianos. Sin embargo, se excluye a las clases más bajas de los medios de transporte gratuitos (caminar y bicicleta), enviándolas a municipios con un transporte público que se encarece en función a su lejanía del municipio central, por lo que la mayor intensidad de movilidad obligada ve aumentada su distancia de desplazamiento y dificultadas sus posibilidades de acceso, dando lugar a un ensanchamiento de la brecha de desigualdad social. Y es que la desigualdad y la segregación también tienen su correlato a nivel espacial, que se manifiesta de las maneras más insospechadas.

¿Puede influir la dotación de infraestructuras produciendo gentrificación?

En principio, cuando se mejora la accesibilidad de un área de la ciudad a raíz de la construcción de nuevas vías o sistemas de transporte público, ésta se hace más apetecible para vivir o trabajar en ella.

En este momento, siguiendo las reglas del libre mercado, el precio del suelo tiende a subir como consecuencia del aumento de demanda. Así, lo que eran lugares de poco valor, rápidamente se vuelven atractivos para sectores de mayores ingresos. Así, una mejora en la accesibilidad puede catalizar un proceso de gentrificación, al aumentar la presión por la compra y alquiler con mayores rentas.

Aunque, curiosamente, en ocasiones, el efecto es precisamente el contrario. Esto ocurre generalmente en barrios acomodados, donde sus habitantes no utilizan la nueva infraestructura y ésta se ve como un elemento perturbador de la tranquilidad del barrio por su ruido, suciedad, el aumento de movimiento en las calles aledañas y el surgimiento de actividades como puede ser el comercio ambulante, las cuales pueden considerar poco deseables.

¿Cuál es entonces la solución?

La gentrificación no es un proceso espontáneo sino que suele ser fruto de emprendimientos especulativos, generalmente promovidos por grandes grupos inmobiliarios y entidades de crédito, ya que requieren de grandes inversiones para llevar a cabo la compra y rehalilitación de una gran cantidad de propiedades. Por supuesto que la rehabilitación de zonas deprimidas es imprescindible (antes de construir nuevas casas, parece razonable optar por la rehabilitación del mayor número de viviendas posibles), pero debe hacerse con cabeza y no velando sólo por el interés económico.

Así, la respuesta contra la gentrificación no es sencilla, pero siempre pasará por la regulación y el cumplimiento de la planificación urbana y los instrumentos normativos y financieros de la ciudad, para hacer frente a la lógica de mercado aplicada sin contrapesos. Algunos ejemplos de estas medidas ya han sido utilizados en algunos paísescomo España, como la fijación de porcentajes mínimos de vivienda de protección oficial (viviendas de bajo costo) o la creación de incentivos fiscales para aquellos proyectos que consideren la construcción de vivienda para las familias residentes en la zona.

Por otro lado, el desplazamiento de los grupos de población originales nunca es completo y puede aprovecharse la oportunidad para generar modelos que eviten la segregación por costo de las rentas y la migración residencial.

Esto es, planificar la ciudad de forma que se aumente la complejidad de cada barrio, aumentando la diversidad y mixticidad de usos, rentas y funciones urbanas (suele ser un síntoma de madurez del territorio que, en muchos casos, se da de forma natural). De este modo, se consigue una mayor cercanía a las actividades y los servicios básicos, generando un mayor número de desplazamientos que pueden realizarse a pie y en bicicleta y concentrando los desplazamientos que pueden ser cubiertos por los diferentes modos de transporte público fuera de esta área. Además, este modelo no debe ser exclusivo de las zonas centrales, sino extenderse por todo el área metropolitana, incluidos los municipios periféricos.